賃貸住宅の原状回復特約（クリーニング特約）

事例

　Ａさんは，転勤で，今住んでいるアパートから引っ越しをすることになりました。
　Ａさんは，アパートからの引っ越しの日に，きれいに掃除をして，大家に部屋の状況を見てもらいました。そして，敷金返還の話をしていたら，大家さんが，渡していた敷金１５万円から，クリーニング業者の行うハウスクリーニング費用を差し引くと言いだしました。
　Ａさんが，賃貸借契約書を見てみると，「クリーニング費用は借主の負担とする」という文章がありましたが，Ａさんは契約の際にこの文章について説明を受けたのか覚えていませんでしたし，クリーニングについての説明をされたかどうかもよく覚えていませんでした。
　ちゃんと掃除をしてアパートを引き払ったのですが，Ａさんは，専門業者のクリーニング費用まで負担することになって，敷金から差し引かれてしまうのでしょうか。

この事例を聞いた太郎さんの見解

　やはり契約書に書いてあるのですから，クリーニングにかかる実費が借主負担になるのは避けられないでしょう。敷金から，クリーニング業者に支払うクリーニング費用全額が差し引かれると思います。

この事例を聞いた花子さんの見解

　契約書に書いてあることは守らなければいけないと思いますが，金額がいくらになるのかも分からないので，業者のクリーニング費用全額を負担しないといけないとすると，大家と業者側の都合でいくらでも借主の負担が大きくなってしまいます。
　ですので，クリーニング費用が高くなるような場合は，一部だけ借主の負担にして，その一部だけを敷金から差し引くことにしたら良いのではないでしょうか。

弁護士の見解

　今回のケースでは，クリーニング費用を借主Ａさんの負担として，敷金から差し引くことは，認められないというべきでしょう。
　基本的には，掃除をして明け渡すのであれば，専門業者の行うクリーニング費用を借主が負担して，敷金から差し引くことをしてはいけません。
　しかし，契約書に，特別に文章で定められていることは，「特約」として，契約内容となり効力を持つ場合があります。
　業者のクリーニング費用を借主負担にするという特約が有効になるには，いろんな考慮要素から判断されます。その考慮要素の中で一番重要なことは，契約書に，借主がどんな負担をすることになるのかが具体的に定めていることになります。
　裁判例（最判平成１７年１２月１６日）では，「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」とされています。
　今回のケースでは，「クリーニング費用は借主の負担とする」というだけで，金額については契約書で決められておらず，業者のクリーニングを必ず実施するのかどうかもはっきりとしません。また，Ａさんは，クリーニング費用について，大家さんから説明を受けたかどうかすらはっきりしない状況で，特約として明確な合意をしたとは認められない状況です。
　したがって，今回のケースでは，クリーニング費用を借主負担として，敷金から差し引くことは，認められないというべきでしょう。

※本記載は平成３０年３月２８日現在の法律・判例を前提としていますので，その後の法律・判例の変更につきましてはご自身でお調べください。なお，本記載は令和２年年４月１日の改正民法施行前の条項を前提にしています。